Uuden 1.1.2016 voimaan tulleen kirjanpitolain mahdollistamat puhallukset

Uudessa kirjanpitolaissa, joka astui voimaan 1.1.2016, mahdollistetaan velkojien näkökulmasta ongelmallisia varojenjakomahdollisuuksia. Kirjanpitolain 5:2b§ mukaan sijoituskiinteistöt on mahdollista arvostaa käypään arvoon yhtiöin tilinpäätöksessä. Näin ollen kiinteistöjen realisoitumattomat arvonnousut sisältyvät yhtiön tulokseen ja jakokelpoisiin varoihin.

Lainmuutokset perustelut ovat ohuet

Hallituksen esityksen perusteluissa uudeksi kirjanpitolaiksi todetaan, että suurempien kirjanpitovelvollisten toimintaa helpotetaan muun muassa sallimalla EU:n hyväksymien kansainvälisten IFRS-tilinpäätösstandardien välitön soveltaminen ”sisältö ennen muotoa” -periaatteen mukaisesti pörssiarvopaperien ja muiden rahoitusvälineiden sekä sijoituskiinteistöjen arvostamisessa. Siten ne voidaan merkitä kirjanpitolain mukaisessa tilinpäätöksessä käypään arvoonsa noudattaen IFRS-standardien mukaista menettelyä. Arvostus siis poikkeaa alkuperäiseen hankintamenoon perustuvasta tilinpäätöskäsittelystä. Perusteluiden mukaan IFRS:n arvostusmahdollisuus helpottaa merkittävästi tilinpäätöstyötä etenkin pörssiyhtiökonserneissa ja muissa konserneissa, joissa on laadittava IFRS-perusteinen konsernitilinpäätös kirjanpitolain 7a luvun nojalla. IFRS-vaihtoehdon soveltamisen myötä rahoitusvälineiden ja sijoituskiinteistöjen kirjanpitokäsittely tytäryhtiöissä on yhdenmukainen konsernitilinpäätökseen sovellettavien menettelyjen kanssa, jolloin vältetään työläät toimet erillistilinpäätösten muuntamiseksi konsernitilinpäätöstä laadittaessa.

Muutoksen perustelut työläiden toimenpiteiden välttämiseksi ovat kovin ohuet, etenkin, kun IFRS:ää soveltavia pörssiyhtiöitä on kourallinen ja muita osakeyhtiöitä on noin 96 – 97 % (yli 200 000 kappaletta) koko yrityskannasta. Seuraavassa kommentoin niitä mahdollisia riskejä, joita uusi sijoituskiinteistöjen arvostamista koskeva lainsäädäntö voi aiheuttaa (kirjoitus perustuu 26.8.2016 tiedossa oleviin lakeihin).

Sijoituskiinteistöjen arvostamisesta ja kirjaamisesta

Sijoituskiinteistöjä voivat olla kirjanpitovelvollisen omistamat maa-alueet ja rakennukset, joita omistetaan tarkoituksena hankkia vuokratuloja tai arvonnousua. Kyseiset kiinteistöt on uuden lain mukaan mahdollista arvostaa käypään arvoon ja arvonmuutos kirjataan tulosvaikutteisesti tuloslaskelmaan. Realisoitumaton arvonmuutos sisältyy näin ollen tilikauden tulokseen ja taseen vapaaseen omaan pääomaan kertyneisiin voittovaroihin.

Käytännössä sijoituskiinteistöjen käypä arvo saadaan kassavirtaperusteisista arvostusmalleista, tulevista vuokratuotoista. Merkittävä tekijä tulevien kassavirtojen mallissa on myös käytetyllä diskonttauskorolla, joka sisältää sijoittajan määrittämän riskipreemion. Riskipreemio laskee merkittävästi kiinteistöjen kysynnän kasvaessa. Näin ollen kiinteistöjen käypä arvo on erittäin herkkä taloudessa tapahtuville muutoksille. Hyvinä aikoina kiinteistöjen käyvät arvot nousevat kysynnän ja hyvän vuokralaiskannan johdosta rajusti, mutta huonoina aikoina käyvän arvon pudotukset ovat vähintäänkin yhtä rajuja.

Varojenjako osakeyhtiölain mukaan

Osakeyhtiölain 8 luvun 1§ mukaan yhtiön oma pääoma jakautuu sidottuun omaan pääomaan ja vapaaseen omaan pääomaan. Osakepääoma sekä kirjanpitolain mukainen arvonkorotusrahasto, käyvän arvon rahasto ja uudelleenarvostusrahasto ovat sidottua omaa pääomaa. Muut rahastot sekä tilikauden ja edellisten tilikausien voitto ovat vapaata omaa pääomaa.

Osakeyhtiölain 13 luvun 1§:n mukaan yhtiön varoja voidaan jakaa osakkeenomistajille mm. sen mukaan kuin laissa säädetään voitonjaosta (osinko) ja varojen jakamisesta vapaan oman pääoman rahastosta

Edelleen 13 luvun 5§:n mukaan, jollei yhtiön maksukykyä koskevasta 2 §:stä muuta johdu, yhtiö saa jakaa vapaan oman pääoman, josta on vähennetty yhtiöjärjestyksen mukaan jakamatta jätettävät varat sekä määrä, joka on kehitysmenona merkitty taseeseen kirjanpitolain mukaisesti.

Riskit

Osakeyhtiön oma pääoma ja sen pysyvyys ovat keskeisimpiä osakeyhtiö peruselementtejä, joihin velkojien ja muiden yhtiön sidosryhmien on luotettava. Näin on oltava, koska osakeyhtiö vastaa kaikista omista veloistaan ja velvoitteistaan. Oman pääoman pysyvyys on edellytys sille, että velkojat uskaltavat antaa rahoitusta yhtiölle. Velkojat voivat olla tällöin olla varmoja, että yhtiössä jaetaan voittoa osingonjaon muodossa ulos vain silloin, kun sitä todellisuudessa on syntynyt. Edellä mainitusta johtuen oman pääoman muutokset ovat tilintarkastuksessa myös aivan keskeisimmässä asemassa.

Kiinteistösijoittamiseen liittyy usein velkarahoitus. Hyvinä aikoina velkarahoitusta on hyvin saatavissa, ja kiinteistöt asetetaan velan vakuudeksi. Usein rahoitussopimuksiin sisältyy lainan kovenantteja, jossa kiinteistön käyvän arvon ja velan suhde on säilyttävä kohtuullisena. Kovenanttia ei siis sidota oman pääoman määrään vaan kiinteistön käypään arvoon.

Nykyinen lainsäädännön mukaan siis kiinteistöjen realisoitumaton käyvän arvon muutos voidaan jakaa yhtiöstä ulos osingonjaon muodossa. Talouden hyvinä aikoina kiinteistöjen käyvän arvon noustessa yhtiöiden tulokset paranevat, ja maksukyky pysyy hyvänä. Vuokratulot lihottavat kassaa, mutta oma pääoma kasvaa maltillisesi ulosjaettavien osingon johdosta. Rahoituslainan kovenantteihin ei oman pääoman muutokset vaikuta.

Kun kuivat vuodet koittavat, laskevat kiinteistöjen käyvät arvot ja vuokratulot. Kassakriisiä ei välttämättä synny, mutta yhtiön omaa pääoma sulaa käypien arvojen laskusta aiheutuvien tappioiden muodossa. Tällöin voi muodostua tilanne, että oman pääoman negatiivisuus johtuu pääosin jo ulosjaetuista realisoitumattomista voitoista. Tilanne on ongelmallinen myös hallituksen vastuun näkökulmasta etenkin silloin, kun tämä puhallus on tapahtunut tahallaan tai ajattelemattomuutta.

Todettakoon lopuksi, että myöskään elinkeinoverolaissa ei toistaiseksi ole säädöksiä sijoituskiinteistöjen käyvän arvon verotuksesta. Voiko siis olla niin, että fiktiiviset voitot ovat jo jaetut ennen kuin verottaja tai velkoja niitä kaipaavat.

 

KHT Janne Elo